Ekspektatywa jest prawem do żądania ustanowienia odrębnej własności mieszkania po spełnieniu określonych warunków prawnych. Sprawdza się w transakcjach dotyczących lokali bez księgi wieczystej – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Oto co jeszcze warto o niej wiedzieć.

Z pozoru transakcje na rynku mieszkaniowym wydają się proste. Kupujący wpłaca sprzedającemu ustaloną kwotę za lokal i staje się jego właścicielem. Rzeczywistość jest bardziej skomplikowana.

Przedmiotem obrotu może być bowiem nie tylko prawo własności nieruchomości, ale też inne prawa majątkowe z nią związane. Jednym z nich jest ekspektatywa. Co to takiego, czego dotyczy i kiedy ma zastosowanie?

Czym jest i jak działa ekspektatywa?

Definicja encyklopedyczna stanowi, że ekspektatywa jest wierzytelnością przyszłą i zarazem roszczeniem warunkowym. W odniesieniu do obrotu nieruchomościami dotyczy prawa odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa jest więc prawem majątkowym do przyszłego nabycia mieszkania jako odrębnej własności.

W praktyce oznacza to, że mieszkanie stanie się odrębną własnością należącą do kupującego pod warunkiem zaistnienia (spełnienia) pewnych warunków. Takim wymogiem prawnym może być np. upływ terminu, ustanowienie księgi wieczystej dla danej nieruchomości, wybudowanie lokalu i uzyskanie dla niego od właściwych organów państwowych pozwolenia na użytkowanie.

Ekspektatywa może być przedmiotem zbycia, egzekucji i cesji. Zatem może przechodzić na inne osoby.

Praktyczne zastosowanie ekspektatywy na rynku nieruchomości

Ekspektatywę najczęściej stosuje się przy zakupie mieszkań spółdzielczych bez księgi wieczystej. Przy czym w praktyce chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Aczkolwiek ta konstrukcja prawna ma zastosowanie także na rynku pierwotnym. Wierzytelność w postaci ekspektatywy dotyczy lokali deweloperskich jeszcze nieukończonych albo takich, dla których inwestor nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie.

W obu przypadkach na gruncie prawa nabywca mieszkania w wyniku transakcji nie uzyskuje odrębnej własności. Ta ukonstytuuje się dopiero w momencie decyzji sądu rejonowego o utworzeniu księgi wieczystej dla danego lokalu i stosownym wpisie do niej, o co kupujący musi wcześniej wystąpić.

Ekspektatywa a kredyt mieszkaniowy

Jednocześnie w okresie od złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej do dokonania przez sąd wpisu do niej nabywcy przysługują wszystkie uprawnienia wynikające z umowy przenoszącej własność – z wyjątkiem samego prawa odrębnej własności.

Aczkolwiek sama ekspektatywa może wystarczyć, żeby rozpocząć starania o kredyt hipoteczny na przeprowadzenie transakcji. Wówczas do wniosku w banku należy dołączyć kopię wniosku wieczystoksięgowego o założenie KW.

Z tym że uczciwie przyznam, że nie daje to całkowitej pewności uzyskania finansowania. Mimo to warto próbować użyć tego rozwiązania. Dlaczego?

Niekiedy wszystko zależy od spojrzenia analityka na całą sprawę. Zdarza się, że w ramach odstępstwa zaakceptuje on wniosek o przyznanie kredytu na zakup mieszkania, zanim jeszcze sąd podejmie decyzję o utworzeniu KW dla lokalu będącego przedmiotem transakcji.

Pułapki zakupu mieszkania na zasadzie ekspektatywy

Nawet jeśli nie będziesz posiłkować się kredytem mieszkaniowym w transakcji z zastosowaniem ekspektatywy, powinieneś zachować czujność przed podpisaniem aktu notarialnego. W szczególności sprawdź stan prawny:

• lokalu – czy nie jest obciążony długami (istnieją odmienne interpretacje co do tego, czy zaległości są przypisane do właściciela mieszkania czy samego mieszkania; w drugim przypadku przechodzą na nabywcę),
• działki, na której położone jest mieszkanie będące przedmiotem transakcji – jeśli parcela nie jest własnością spółdzielni / dewelopera albo nie jest objęta użytkowaniem wieczystym, sąd może odmówić założenia księgi wieczystej dla mieszkania znajdującego się w budynku położonym na takim gruncie. Wówczas nie będzie możliwe uzyskanie prawa odrębnej własności dla takiego lokum.

Podatek od zakupu mieszkania na zasadzie ekspektatywy

O czym jeszcze warto jeszcze pamiętać, kupując nieruchomość na zasadzie ekspektatywy? Jako kupujący musisz odprowadzić do skarbówkipodatek od czynności cywilnoprawnych. Stawka wynosi 1 proc. wartości umowy. Jednak już po ustanowienia odrębnej własności lokalu nie płacisz pełnego PCC (2 proc.) jak w normalnej transakcji na rynku wtórnym.

Jeśli sprzedajesz lokal z zastosowaniem tej konstrukcji prawnej, pamiętaj, że nie możesz skorzystać ze zwolnienia podatkowego, czyli tzw. ulgi mieszkaniowej. Innymi słowy: nawet jeśli uzyskane z tej transakcji pieniądze przeznaczysz na zakup nieruchomości zaspokajającej Twoje potrzeby mieszkaniowe, musisz zapłacić podatek od pierwszej transakcji. Wypracowane przychody doliczasz do pozostałych uwzględnianych w zeznaniu rocznym.

---

Jeśli planujesz zakup nieruchomości bez księgi wieczystej w kredycie i nie wiesz, jak się do tego zabrać, zgłoś się do mnie! Jako doświadczony ekspert kredytowy z Poznania pomagam zdobyć finansowanie na przeprowadzenie również nietypowych pod względem prawnym transakcji. Zatem nie czekaj i już dziś skontaktuj się ze mną!