Choć z roku na rok przybywa nieruchomości w Polsce, wciąż odstajemy pod tym względem od średniej unijnej. Powinniśmy ją dogonić w 2040. Jednak problemem jest nie tylko niewystarczająca liczba mieszkań, ale też ich metraż i wielkość mierzona liczbą pokoi.

Na początku 2025 liczba jednostek mieszkalnych (mieszkania w budynkach wielorodzinnych + domy) w Polsce przekroczyła 16 mln szt. Jednak choć sporo się u nas buduje, odbiegamy od średniej unijnej pod względem liczby mieszkań na 1 tys. osób.

Około 1/3 nieruchomości jest zbyt mała w stosunku do potrzeb żyjących w nich gospodarstw. Wiele do życzenia pozostawia również standard bazy lokalowej. A ponieważ ceny są relatywnie wysokie, sporo osób chciałoby zaciągnąć kredyt na większe mieszkanie.

Jak przybywa nieruchomości mieszkalne w Polsce

Wg danych z Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 dwie na trzy nieruchomości mieszkalne w Polsce powstały przed 1989. Z tego co szósta pamiętała czasy obu wojen światowych i wcześniejsze.

Przeciętne mieszkanie w mieście wojewódzkim liczyło wtedy 44 lata (szacunki firmy HREIT na podstawie NSP 2021). Poznań pod tym względem wypadał nawet nieco gorzej (45 lat).

Pocieszający jest fakt, że substancja mieszkaniowa w Polsce systematycznie się powiększa i relatywnie młodnieje. Od prawie dekady liczba budowanych jednostek mieszkalnych (mieszkania + domy) przekracza 180 tys. szt. rocznie. W latach 2019-2023 było to nawet ponad 200 tys. szt. rocznie. Ostatnio ta dynamika trochę spowolniła.

To sprawiło, że na koniec 2024 na 1 tys. osób przypadało w naszym kraju 426 mieszkań. Tyle że średnia unijna to 514 (dane OECD). Utrzymanie wspomnianego tempa w budowie nowych domów i mieszkań pozwoli na jej osiągnięcie w 2040.

W Poznaniu przoduje budownictwo współczesne, odpowiadające za nieco ponad 40 proc. istniejących mieszkań. Na drugim miejscu plasuje się tzw. wielka płyta (34 proc.), a co czwarty obiekt mieszkalny to dom lub kamienica.

Dzięki dynamicznemu rozwojowi budownictwa deweloperskiego już tylko w czterech ośrodkach wojewódzkich (na 18 badanych) największą część bazy mieszkaniowej stanowią obiekty powstałe przed transformacją ustrojową. Chodzi o: Łódź, Katowice, Opole i Bydgoszcz.

Wielkość mieszkania w Polsce i UE

Oprócz zbyt małej liczby nieruchomości kolejnym problemem jest ich jakość. Mieszkania w Polsce są zbyt małe i o niskim standardzie.

Na jedną osobę jedną osobę w gospodarstwie domowym przypada u nas 1,2 pokoju, podczas gdy średnia unijna to 1,7. Spośród krajów Wspólnoty gorzej niż u nas jest tylko w Rumunii. W prawie połowie krajów UE (13) jeden członek gospodarstwa domowego ma do dyspozycji dwie izby.

W efekcie 1/3 społeczeństwa w Polsce żyje w przeludnionych mieszkaniach. Jeśli chodzi o dzieci, odsetek ten sięga 45 proc.

Ta niechlubna średnia dla UE jest dwukrotnie mniejsza (17 proc. i 26 proc. w przypadku osób małoletnich). Pod tym względem gorzej jest tylko w Bułgarii, ale tam przynajmniej nieruchomości nie brakuje (ok. 630 na 1000 osób).

Na koniec 2024 średnia powierzchnia użytkowa nieruchomości w Polsce wynosiła niespełna 76 mkw. (51,5 mkw. dla mieszkań i 98,8 mkw. dla domów). Dla porównania przeciętna dla Wspólnoty była o ponad 1/4 większa (96 mkw.).

Przy czym należy dodać, że wg kryteriów unijnych kawalerka dla pary czy singla to również zbyt mały lokal. Normą jest bowiem salon i odpowiednia liczba sypialni w zależności od wielkości gospodarstwa domowego.

Przykładowo rodzina z dwójką niepełnoletnich dzieci różnej płci powyżej 12. roku życia powinna zamieszkiwać w czteropokojowym lokum (pokój dzienny + trzy sypialnie). Jeśli dzieci miałyby mniej niż 12 lat albo były tej samej płci bez względu na wiek, takiemu gospodarstwu – wg norm unijnych – wystarczyłoby mieszkanie trzypokojowe.

Nowe nieruchomości mieszkalne w Polsce coraz mniejsze

Z drugiej strony nowo powstające nieruchomości mieszkalne w Polsce są coraz mniejsze. W ciągu półtorej dekady (2009-2024) nowo wybudowane mieszkanie deweloperskie skurczyło się o 15 proc. (z prawie 61 do ponad 51 mkw.).

W przypadku budynków jednorodzinnych różnica jest jeszcze większa. Na przestrzeni 15 lat powierzchnia oddawanego do użytku domu zmniejszyła się o ponad 1/4 (z niespełna 137 do prawie 99 mkw.).

Przyczyn tego zjawiska jest kilka. Najważniejsze to:

• wzrost cen nieruchomości,
• coraz większy koszty ich utrzymania,
• malejąca liczebność przeciętnego gospodarstwa domowego i coraz większy odsetek gospodarstw jednoosobowych.

---

Czy omawiany problem również dotyczy Ciebie? Myślisz o tym, żeby zaciągnąć kredyt na większe mieszkanie?

Chętnie pomogę! Bezpłatnie przeanalizuję Twoją sytuację finansową, ustalę zdolność kredytową i znajdę najlepszą ofertę kredytową. Zapraszam do niezobowiązującego kontaktu. Kliknij i wybierz dogodny dla siebie termin konsultacji telefonicznej.