Współczynnik LtV nie tylko wyraża wielkość zadłużenia w stosunku do ceny kupowanej nieruchomości. Rzutuje on również na dostępność ofert i ponoszone przez kredytobiorcę koszty. Przy zbyt małym zabezpieczeniu klient może w odsetkach zapłacić bankowi dodatkowe 150-200 tys. zł.

Współczynnik LtV należy do najważniejszych parametrów analizowanych przez banki przy rozpatrywaniu wniosków o kredyt mieszkaniowy. Nie jest tylko suchą informacją wyrażającą relację wielkości kredytu do wartości zabezpieczenia. Jego poziom rzutuje na ofertę, którą instytucje finansowe przedstawią klientowi. Po części wpływa on na wysokość oprocentowania.

Jak obliczyć współczynnik LtV

Współczynnik LtV (ang. loan to value) oblicza się poprzez podzielenie kwoty kredytu przez cenę nieruchomości, którą klient chce kupić lub wybudować za pożyczone od banku pieniądze. Im większe LtV, tym bardziej obciążone długiem jest jego zabezpieczenie, czyli w tym przypadku – hipoteka.

Przykładowo: jeśli mieszkanie kosztuje 600 tys. zł, a kredyt hipoteczny opiewa na 500 tys. zł, współczynnik LtV wynosi 83,3 proc. (500/600). Jeśli klient z tego samego przykładu zaciągnąłby zobowiązanie na 300 tys. zł, wskaźnik LtV wyniósłby 50 proc. (300/600).

Jakie znaczenie ma współczynnik LtV w procesie kredytowym? Dla banku stanowi on informację o tym, jak dużo środków własnych klient angażuje w daną transakcję.

W pewnym stopniu LtV określa więc stopień ponoszonego przez kredytodawcę ryzyka. Teoretycznie im większa relacja długu do przedmiotu zabezpieczenia, tym większe prawdopodobieństwo, że klient nie wywiąże się ze zobowiązania, czyli nie spłaci go na czas (albo w ogóle).

Współczynnik LtV a oprocentowanie kredytu

Znajduje to odzwierciedlenie w koszcie udzielanego finansowania. W praktyce wygląda to tak, że osoby zaciągające kredyt mieszkaniowy z wyższym LtV płacą większe odsetki niż te z niższym LtV.

To konsekwencja wyższej marży (przy kredycie powiązanym z WIBOR-em) lub po prostu wyższego oprocentowania (przy kredycie na stałą stopę). Płaci się je przez cały okres spłaty. Banki nie są bowiem skore do renegocjowania tego parametru. Rozwiązaniem jest jedynie przeniesienie kredytu do instytucji, która zaproponuje niższe oprocentowanie stałe lub niższą marżę w kredycie ze zmiennym oprocentowaniem.

W perspektywie kilkudziesięciu lat, bo na taki okres zaciąga się przeważnie kredyt hipoteczny, przekłada się to na dodatkowe 150-200 tys. zł. O tyle więcej oddamy bankowi w ostatecznym rozrachunku, jeśli zaciągniemy w nim kredyt z wysokim LtV i zostaniemy tam do końca okresu spłaty.

Niskie i wysokie LtV a rata kredytu

Przykładowo w Alior Banku różnica w marży między kredytem z LtV 80 i 90 proc. wynosi 0,2 pkt proc. W Santanderze jest to 0,6 pkt proc. Jak to przekłada się na raty i całkowite koszty?

W pierwszym przypadku rata kredytu na 400-450 tys. zł na 30 lat wynosi odpowiednio 2677 zł oraz 3073 zł. Różnica to 396 zł miesięcznie. Ostateczny koszt rośnie z 963.845 do 1.106.224 zł, czyli o 142.372 zł.

W Santanderze ta rozbieżność jeszcze bardziej rzuca się w oczy. Rata kredytu z LtV 80 proc. opiewa na 2772 zł, a tego z LtV 90 proc. – na 3305 zł. Ta druga jest większa o 533 zł. Łączny koszt pierwszego zobowiązania to 998.835 zł, a drugiego jest większy o 191.942 zł i wynosi 1.190.777 zł.

Współczynnik LtV a ubezpieczenie niskiego wkładu

Wyższe oprocentowanie to niejedyny koszt ponoszony dodatkowo przez klienta, który zaciągnie kredyt z wysokim LtV, czyli przedstawi niewystarczający wkład własny. Kolejnym jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Zgodnie z wydaną przez KNF rekomendacją S kredytobiorca powinien dysponować w gotówce co najmniej 20 proc. wartości transakcji (mogą to być np. oszczędności z PPK). Większość banków akceptuje udział na poziomie 10 proc. Jednak pozostałą część (10 pkt proc.) obejmuje ubezpieczeniem.

W zależności od banku kosztuje ono 2-5 proc. brakującej kwoty (w naszym przykładzie 2-5 proc. od 50.000 zł). Klient pokrywa składkę jednorazowo z góry albo w częściach doliczanych do raty kredytu pod postacią wyższej marży. W drugim przypadku robi to do momentu, gdy wpłacone przez niego raty będą stanowić 20 proc. ceny mieszkania / domu. Może to potrwać kilka-kilkanaście miesięcy.

Uwaga! Pod pewnym warunkami ubezpieczenie niskiego wkładu własnego można zastąpić o wiele tańszą gwarancją skarbu państwa – i to na całe 20 proc.

---

Potrzebujesz kredytu na zakup nieruchomości, ale nie wiesz, na jaką kwotę możesz liczyć? A może dysponujesz niewielkim wkładem własnym i boisz się, że bank odeśle Cię z kwitkiem? Zgłoś się do mnie!

Jako ekspert kredytowy z wieloletnim doświadczeniem na rynku poznańskim postaram się znaleźć rozwiązanie Twojego problemu. Obliczę Twoją zdolność kredytową. Wyjaśnię, jak ją zwiększyć. Znajdę ofertę dopasowaną do Twoich możliwości.

A to wszystko wykonam dla Ciebie bezpłatnie (moje wynagrodzenie pokryje kredytodawca). Zatem już dziś umów się na niezobowiązującą rozmowę!