Pozakredytowe koszty zakupu mieszkania mogą pochłonąć nawet 6 proc. jego ceny, jeśli transakcja odbywa się na rynku wtórnym. Jednak niektórzy nabywcy mogą skorzystać z legalnej furtki i znacząco obniżyć wydatki związane z nabyciem nieruchomości.

Większość osób urzeczywistniających marzenia o własnych czterech kątach posiłkuje się przy tym kredytem hipotecznym. Jednak uzgodniona ze sprzedającym kwota to niejedyny wydatek, z którym muszą się liczyć nabywcy nieruchomości przy zawieraniu umowy.

Pozakredytowe koszty zakupu mieszkania ponosi się bez względu na źródło finansowania transakcji. Większe znaczenie ma tutaj fakt, czy kupujemy lokal od dewelopera czy z rynku wtórnego.

Najważniejsze pozakredytowe koszty zakupu mieszkania używanego

Można przyjąć, że pozakredytowe koszty zakupu mieszkania nowego wynoszą ok. 0,6-0,8 proc. jego ceny, a używanego – nawet 6 proc. Skąd ta różnica?

W przypadku nabywania nieruchomości z drugiej ręki płaci się w urzędzie skarbowym podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego stawka to 2 proc. wartości transakcji. Z tym że na mocy ustawy z 2023 osoby kupujące swój pierwszy w życiu lokal mieszkalny są zwolnione z tej daniny.

O jakiej konkretnie kwocie mowa? W przypadku 50-metrowego mieszkania w Poznaniu PCC wyniósłby 11.690 zł (czyli równowartość ceny 1 mkw. wg danych Get Home z maja br.).

Uwaga! W razie ceny zakupu rażąco niższej od średniej dla danego rynku urząd skarbowy może ją zakwestionować i z tytułu PCC naliczyć tzw. domiar. Nie opłaca się więc umawiać ze sprzedającym na nieoficjalne rozliczenia.

Ponadto na rynku wtórnym klienci bardzo często korzystają z usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wynagrodzenie agenta jest różne, aczkolwiek zwykle nie przekracza 3 proc. (+VAT) ceny mieszkania. Oczywiście stawkę można negocjować.

Notariusz a pozakredytowe koszty zakupu mieszkania

Pozostałe pozakredytowe koszty zakupu mieszkania są wspólne dla lokali nowych i używanych. Chodzi o:

• taksę notarialną, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży, oraz
• opłaty sądowe.

Wysokość taksy notarialnej reguluje rozporządzenie ministra sprawiedliwości. Przy czym określa ono stawkę maksymalną. Zatem można próbować ją obniżyć na drodze negocjacji z urzędnikiem.

Co prawda opłata notarialna powiązana jest z wartością nieruchomości, ale ze względu na konstrukcję przepisów mieści się w przedziale 100-10.000 zł. W tabeli poniżej podaję szczegóły.

Poza tym kupując mieszkanie, należy się liczyć z kosztami odpisów aktu notarialnego. Za jeden egzemplarz (potrzebne są trzy komplety) zapłacimy co najmniej kilkadziesiąt złotych. Dlaczego aż tyle? Każda rozpoczęta strona kosztuje 6 zł + VAT, a umowa liczy ok. 10 stron.

Uwaga! Kosztami umowy deweloperskiej (sporządzanej, gdy mieszkanie jeszcze nie jest gotowe) strony transakcji dzielą się po połowie.

Ile wynosi taksa notarialna przy zakupie mieszkania?

Cena nieruchomości w akcie notarialnym	Maksymalna taksa notarialna (netto*)
do 3.000 zł	100 zł
3.000-10.000 zł	100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł
10.000-30.000 zł	310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł
30.000-60.000 zł	710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł
60.000-1.000.000 zł	1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł
1.000.000-2.000.000 zł	4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł
powyżej 2 000 000 zł	6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, ale nie więcej niż 10.000 zł (lub 7500 zł dla transakcji między osobami z I grupy podatkowej)

*– do nich trzeba jeszcze doliczyć podatek VAT 23 proc.

Źródło: rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialne

Ile wynoszą sądowe koszty zakupu mieszkania

Do tego dochodzą sądowe koszty zakupu mieszkania. Są to:

• wpis prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł (lub proporcjonalnie do wielkości udziału w prawie własności),
• ewentualne ustanowienie księgi wieczystej – 100 zł (dotyczy np. mieszkań deweloperskich oraz spółdzielczych).

Przy transakcji kredytowanej nabywca pokrywa jeszcze opłatę za wpis hipoteki do księgi wieczystej oraz PCC od tej czynności. Wynoszą one odpowiednio: 200 i 19 zł. Wszystko uiszcza się na rzecz sądu rejonowego właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości.

Formalności sądowe można zlecić notariuszowi. Jednak jest to droższe rozwiązanie, ponieważ prawnik pobierze za to stosowną taksę.

---

Jeśli potrzebujesz taniego finansowania na zakup mieszkania, zgłoś się do mnie. Jako doświadczony ekspert od kredytów przeanalizuję Twoją sytuację finansową, ustalę zdolność kredytową i znajdę ofertę dopasowaną do Twoich możliwości. A to wszystko – bezpłatnie. Moje wynagrodzenie pokrywa bowiem instytucja udzielająca finansowania.

Dlatego już dziś umów się na niezobowiązującą rozmowę telefoniczną lub spotkanie.