Marża kredytu hipotecznego to faktyczny zarobek banku na kliencie pożyczającym od niego pieniądze na zakup nieruchomości. Nie zawsze jest jawna. Niektórzy płacą ją większą, inni – mniejszą. Tłumaczę, dlaczego tak się dzieje i jak bank ustala ten parametr.

Marża kredytu hipotecznego to element jego oprocentowania. Stanowi wynagrodzenie banku za pożyczenie nam środków na zakup czy budowę nieruchomości.

W zależności od umowy marża kredytu hipotecznego może być mniejsza bądź większa. Od czego to zależy? Jakie czynniki wpływają na marżę? Jak bank ją ustala? Postaram się wyjaśnić te zagadnienia.

(Nie)jawna marża kredytu na mieszkanie

Marża występuje zarówno w kredycie ze zmiennym, jak i stałym oprocentowaniem. Z tym że w tym drugim trudniej ją dostrzec.

W przypadku kredytu mieszkaniowego ze zmienną stopą bank dolicza marżę do wskaźnika referencyjnego. Póki co tym ostatnim jest najczęściej WIBOR 3M. Jednak do końca 2027 ma go zastąpić POLSTR. Wskaźnik ten określa koszt, który musi ponieść bank, żeby pozyskać kapitał udostępniany nam później na zakup mieszkania, działki czy budowę domu.

W przypadku kredytu hipotecznego ze stałą stopą bank dolicza marżę do wartości kontraktu IRS. To instrument służący instytucjom finansowym do zabezpieczania się na wypadek zmiany kosztu pozyskania kapitału.

Sęk w tym, że klient w umowie nie widzi wartości swapu stopy procentowej, czyli wspomnianego IRS. Kredytodawcy określają w niej finalne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego stałoprocentowego. Przykładowo wg NBP w maju br. wynosiło ono średnio 6,97 proc.

Dla kredytów opartych o WIBOR było to przeciętnie 7,58 proc. Z tego wskaźnik referencyjny miał wartość 5,26 proc. W każdy dzień roboczy publikuje go firma GPW Benchmark mająca stosowne zezwolenie polskiego nadzoru finansowego (KNF).

Marża kredytu hipotecznego w Polsce i Europie

Wg unijnego biura statystycznego Eurostat w maju Polska zajmowała drugie miejsce w Europie pod względem wysokości marży. Wynosiła ona przeciętnie 1,84 proc. Liderowała Łotwa ze stawką 1,85 proc.

Mimo to tamtejsi klienci płacą mniejsze odsetki od kredytu mieszkaniowego. Dlaczego? Ze względu na dwukrotnie niższe niż u nas stopy procentowe (5 proc. vs 2,4 proc.).

Łotwa jest bowiem członkiem strefy euro i obowiązują w niej stawki ustalane przez Europejski Bank Centralny. W efekcie Polska ma obok Węgier najdroższe kredyty hipoteczne w UE.

Średnia marża kredytu hipotecznego w strefie euro w maju wynosiła 1,05 proc. W Rumunii i na Malcie była nawet ujemna. W praktyce oprocentowanie hipotek było w tych krajach niższe od stopy banku centralnego.

Od czego zależy marża kredytu hipotecznego

Wspomniane wyżej 1,84 proc. to średnia. Zatem część klientów płaciła więcej, a część – mniej.

Na wielkość marży kredytu hipotecznego wpływa wiele czynników. Najważniejsze elementy to:

1. Ryzyko prawne
   Wg ZBP to prawie połowa marży. Na poczet sporów z frankowiczami banki zawiązują rezerwy, które uszczuplają ich zyski i kapitały własne. A do tego mogą dojść procesy z klientami mającymi kredyty oparte o WIBOR.
2. Ryzyko kredytowe
   Chodzi tu o prawdopodobieństwo zaprzestania spłaty przez klientów oraz ryzyko nadpłat i wcześniejszych spłat, czyli utraconego zysku. A takie zjawiska nasilają się, gdy oprocentowanie maleje, co dzieje się od kilku miesięcy.
3. Podatek bankowy
   Wynosi on 0,44 proc. Niestety, kredytodawcy przerzucają go na klientów.
4. Popyt na finansowanie
   W czasie małego zainteresowania hipotekami niska marża ma za zadanie zachęcić klientów do skorzystania z oferty. Kredyt mieszkaniowy to przecież dla banków źródło długoterminowych przychodów. W trakcie obniżek stóp procentowych, a w takim okresie znajduje się Polska, instytucje finansowe raczej podwyższają marże (bo maleje koszt zdobycia kapitału).

Ponadto w ustalaniu marży kredytu mieszkaniowego banki biorą pod uwagę:

• profil klienta (m.in. to jakie masz dochody),
• wniesiony przez wnioskodawcę wkład własny (im niższy współczynnik LtV, tym teoretycznie lepiej postrzegany jest klient),
• skłonność kredytobiorcy do skorzystania z innych produktów (cross-selling),
• jakość swoich portfeli, czyli odsetek kredytów przeterminowanych (niespłacanych na czas i przekazanych do windykacji).

---

Myślisz o zaciągnięciu kredytu na mieszkanie w Poznaniu, ale nie chciałbyś przepłacić? Zgłoś się do mnie!

Bezpłatnie przeanalizuję Twoją sytuację finansową, ustalę zdolność kredytową wg metodologii stosowanej przez banki i znajdę ofertę na miarę Twoich oczekiwań i możliwości.

Jako ekspert od kredytów hipotecznych mam wieloletnie doświadczenie. Pomogłem już sporej grupie zadowolonych klientów. Skontaktuj się ze mną już dziś!