Okoliczności sprawiają, że warto rozważyć zakup mieszkania od dewelopera. Wyjaśniam, jak przebiega ta procedura. Podpowiadam też, na co zwrócić uwagę, żeby ograniczyć ewentualne niespodzianki, które mogą się pojawić przy nabywaniu lokal na rynku pierwotnym.

Wg danych Otodom na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych dostępnych jest rekordowo dużo (14 tys. szt.) gotowych lokali deweloperskich. Ponadto cała oferta (ok. 62 tys. jednostek), obejmująca także mieszkania w budowie i planowane, znajduje się na historycznie wysokim poziomie.

Kupujący mają więc całkiem mocną pozycję negocjacyjną. Jeśli dodamy do tego coraz tańsze kredyty hipoteczne (oprocentowanie jest najniższe od prawie czterech lat), okaże się, że to może być dobry czas na zakup mieszkania od dewelopera.

U niektórych decyzja o wydaniu kilkuset tysięcy złotych (zwłaszcza pożyczonych) generuje duży stres. Oto kilka wskazówek, o których warto pamiętać, żeby uniknąć rozczarowań, nabywając nieruchomość na rynku pierwotnym.

Zakup mieszkania od dewelopera – krok I: sprawdzenie firmy

Zacznij od zweryfikowania wiarygodności dewelopera. Dotyczy to zwłaszcza mniej znanych, lokalnych podmiotów oraz sytuacji, gdy nabywasz jeszcze nieukończone mieszkanie. Sprawdź, co do tej pory zbudował i czy były jakieś problemy z tymi inwestycjami. Informacji szukaj:

• na jego stronie (sprawozdania finansowe),
• w prospekcie informacyjnym danego przedsięwzięcia (firma jest zobowiązana go udostępnić),
• w wyszukiwarce KRS Ministerstwa Sprawiedliwości (czy wobec dewelopera nie toczy się postępowanie upadłościowe albo układowe, czy został w nim ustanowiony zarząd komisaryczny albo kurator),
• na forach internetowych (opinie o wcześniejszych inwestycjach),
• w terenie (warto zrobić rozpytanie wśród mieszkańców dotychczas zbudowanych przez dany podmiot osiedli),
• na placu budowy (czy występują jakieś opóźnienia w realizacji projektu).

Zakup mieszkania deweloperskiego – krok II: sprawdzenie inwestycji

W dostępnej online księdze wieczystej nieruchomości, na której powstał lub powstaje obiekt, sprawdź stan prawny gruntu. Powinien on należeć do dewelopera. Ewentualnie może być przedmiotem użytkowania wieczystego, ale taka sytuacja może w przyszłości generować dla właścicieli mieszkań dodatkowe koszty.

Szczególną uwagę zwróć na ewentualne obciążenia hipoteki (czy poza finansującym inwestycję bankiem ktoś jeszcze jest wierzycielem) oraz inne zobowiązania, np. prawo służebności.

Idealnie byłoby kupować już istniejący lokal z odrębną księgą wieczystą. W przeciwnym razie zwróć się do firmy o informacje dotyczące:

• stanu inwestycji – kiedy ma być gotowa (a jeśli jeszcze nie ruszyła – kiedy to nastąpi i czy deweloper ma pozwolenie na budowę),
• sposobu finansowania projektu (środki własne, wpłaty klientów, kredyt deweloperski – w jakich proporcjach),
• numerze rachunku powierniczego (z perspektywy klienta największe bezpieczeństwo zapewnia mu zamknięty rachunek powierniczy).

Zakup mieszkania od dewelopera – krok III: umowa deweloperska

Taki rodzaj umowy zawiera się, gdy przedmiotem transakcji jest jeszcze niegotowa nieruchomość. Choć nie przenosi ona prawa własności, z mocy prawa również przyjmuje formę aktu notarialnego. Jej najważniejsze zapisy określa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Umowa deweloperska precyzuje szczegóły inwestycji, w tym: standard lokalu, jego wykończenie, sposób pomiaru powierzchni, otoczenie budynku, przewidywaną datę ukończenia budowy. Im jest bardziej szczegółowa, tym lepiej.

Porozumienie tego rodzaju stanowi też zobowiązanie stron do zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży z przeniesieniem prawa własności. Uumieszcza się w nim również wstępną datę przeprowadzenia finalnej transakcji i czynniki ją warunkujące.

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym – krok IV: przeniesienie prawa własności

Po ukończeniu budowy i uzyskaniu przez firmę realizującą inwestycję pozwolenia na użytkowanie nieruchomości oraz zaświadczenia o samodzielności lokalu można zawrzeć z nią finalny akt notarialny, który przenosi na klienta prawo własności mieszkania. Jego zapisy muszą zgadzać się z postanowieniami umowy deweloperskiej.

Bezwzględnie finalna umowa kupna mieszkania deweloperskiego powinna określać:

• przedmiot transakcji,
• cenę i sposób zapłaty,
• termin wydania nieruchomości.

Uwaga! Dopuszczalne jest przeniesie prawa własności przed wydaniem przez nadzór budowlany pozwolenia na użytkowanie lokalu. Jednak wtedy w umowie powinny znaleźć się stosowne zapisy chroniące nabywcę.

Zakup mieszkania od dewelopera – krok V: techniczny i fizyczny odbiór lokalu

Zanim sporządzimy protokół zdawczo-odbiorczy i odbierzemy od dewelopera klucze do mieszkania, powinniśmy jeszcze sprawdzić je pod względem technicznym. Procedura jest obowiązkowa dla lokali, które nie są objęte pozwoleniem na użytkowanie.

W pozostałych przypadkach jest dobrowolna, ale nie należy jej pomijać. Dlaczego? Zweryfikowanie tego, czy stan faktyczny ukończonej nieruchomości odpowiada zapisom umowy deweloperskiej, uchroni nas przed wydatkami związanymi z usuwaniem usterek i niedociągnięć, które pojawią się na etapie eksploatacji mieszkania.

Jeśli w trakcie przeglądu technicznego ujawnimy uchybienia i niezgodności z umową, deweloper musi się do nich ustosunkować w ciągu 14 dni. Później ma 30 dni na ich usunięcie.

W naszym interesie leży to, aby dopiero po tym fakcie dokonać fizycznego odbioru nowego mieszkania. Wówczas deweloper powinien przekazać nam:

• gwarancję na mieszkanie,
• dokumentację powykonawczą (dowiemy się z niej, jak przebiegają przewody, kable i rury),
• instrukcję obsługi lokalu i znajdujących się w nim sprzętów.

---

Rozważasz zakup mieszkania od dewelopera w Poznaniu bądź okolicach i potrzebujesz na to kredytu? Zgłoś się do mnie!

Jako doświadczony ekspert hipoteczny od lat pomagam klientom w sprawnym zdobyciu finansowania na realizację planów mieszkaniowych. Po przeanalizowaniu Twojej sytuacji znajdę ofertę dopasowaną do Twoich potrzeb i możliwości. Zatem już dziś umów się na niezobowiązującą rozmowę.