Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego to kluczowy parametr zawieranej z bankiem umowy zabezpieczonej hipoteką. Tłumaczę, jak jest wyznaczane, czy i jak może się zmieniać oraz jakie ma to przełożenie na płacone raty.

Zaciągnięcie kredytu na mieszkanie wiąże się z kosztami. Chodzi nie tylko koszty początkowe (np. prowizja, wycena nieruchomości), ale też stałe (np. odsetki od kapitału). Te drugie są nawet ważniejsze, gdyż ponosi się je przez kilkadziesiąt lat. Dlatego warto przyjrzeć im się bliżej.

Z pewnymi wyjątkami banki w Polsce oferują kredyty ze zmiennym i stałym oprocentowaniem. Jak je wyznaczają i co to oznacza w praktyce?

Zmienne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego i jego specyfika

Zmienne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego powstaje poprzez doliczenie przez bank do wskaźnika WIBOR swojej marży. W połowie lipca WIBOR 3M (trzymiesięczny, najczęściej stosowany w umowach kredytowych) wynosił 5,03 proc. Na początku 2025 było to prawie 6 proc. Spadek wynikał z dwukrotnej obniżki (w maju i lipcu) stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.

Czym jest WIBOR? To miara kosztu kapitału na rynku międzybankowym. Na taki procent banki pożyczają sobie pieniądze na ustalony okres.

Marża stanowi faktyczne wynagrodzenie banku za użyczenie nam pieniędzy i obracanie nimi. W końcu nie jest on instytucją charytatywną i działa po to, żeby generować zyski dla swoich akcjonariuszy.

Marża w kredycie hipotecznym opartym o WIBOR

Marża nie zmienia się przez cały okres umowy, dlatego warto wynegocjować ją jak najmniejszą. Po zawarciu umowy nie będzie już możliwości jej renegocjowania. Aczkolwiek będzie można przenieść kredyt do banku, który zaproponuje mniejszą marżę.

Zaciągając kredyt mieszkaniowy ze zmiennym oprocentowaniem, czyli ustalanym na bazie WIBOR-u, musimy się liczyć ze wzrostem tego WIBOR-u (jak w latach 2021-2022). To pociągnie za sobą wzrost raty i łącznych odsetek, które oddamy bankowi.

Oczywiście może też nastąpić odwrotna sytuacja, gdy WIBOR będzie spadać. Zresztą mamy z tym do czynienia od kilku miesięcy. Przekłada się to na niższą ratę i mniejsze koszty odsetkowe w całym okresie spłaty.

Warto również wiedzieć, że w okresie wysokich stóp procentowych NBP (oraz WIBOR-u) banki proponują mniejszą marżę w porównaniu z okresem, gdy stopy (i WIBOR) spadają lub znajdują się na niskich poziomach. Jakie to ma znaczenie?

Spadek ceny pieniądza (stóp procentowych / WIBOR-u) nie musi znajdować idealnego odzwierciedlenia w oprocentowaniu hipotek. To drugie może maleć wolniej.

Przykładowo w maju stopa referencyjna NBP została zredukowana z 5,75 do 5,25 proc., czyli o 50 pb (punktów bazowych). Jednak oprocentowanie kredytu mieszkaniowego opartego o WIBOR poszło w dół w porównaniu z kwietniem o 22 pb.

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego i jego specyfika

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego pozostaje na niezmienionym poziomie bez względu na warunki rynkowe i otoczenie makroekonomiczne. Innymi słowy: czy inflacja rośnie, czy maleje; czy RPP podnosi, czy obniża stopy procentowe, rata takiego zobowiązania się nie zmienia.

Zatem osoby, które już spłacają kredyt ze stałą stopą, nie korzystają na spadku WIBOR-u. To ich w ogóle nie dotyczy. Jednak i one mogą refinansować swoje zobowiązanie, czyli przenieść je do banku, który zaproponuje tańszy kredyt na mieszkanie.

Operacja polega na zaciągnięciu nowego kredytu celem spłacenia w całości tego starego. Truizmem jest, że ten pierwszy musi być niżej oprocentowany od drugiego, aby klientowi takie przeniesienie się opłacało. W tym tekście opisuję to dokładniej.

Nadmienię, że wg NBP na początku 2025 średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego na stałą stopę wynosiło 7,33 proc. W maju było to już 6,97 proc. Natomiast niektóre banki oferowały 6 proc. i mniej.

Skąd się bierze stałe oprocentowanie kredytu mieszkaniowego

Jak bank ustala oprocentowanie kredytu mieszkaniowego ze stałą stopą? Punktem odniesienia jest dla niego wycena kontraktu na stopę procentową IRS (ang. Interest Rate Swap) w horyzoncie 5-10 lat.

Właśnie na taki okres w polskich realiach można „zamrozić” sobie ratę hipoteczną. Przy czym kredyt stałoprocentowy na 10 lat oferuje tylko jedna instytucja, a na siedem lat – dwie.

Do kontraktu IRS bank dolicza swoją marżę, ale w parametrach kredytu jej nie wyszczególnia. Klient widzi tylko informację o oprocentowaniu, w którym „zaszyta” jest marża.

Oczywiście notowania wspomnianych kontraktów też się zmieniają w czasie w zależności od:

• wydarzeń w gospodarce i geopolityce,
• danych makroekonomicznych i
• oczekiwań uczestników rynku co do przyszłości.

Jednak ma to znaczenie tylko dla tych, którzy dopiero będą zawierać umowę kredytową. Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego ze stałą stopą się nie zmieni, zanim nie minie wspomniany okres (5 / 7 / 10 lat) zapisany w umowie. Co potem?

Strony negocjują stałe oprocentowanie na kolejne 5-10 lat lub klient decyduje się zmienić rodzaj oprocentowania na zmienne. Póki co to ostatnie jest uzależnione od wskaźnika WIBOR. Jednak do końca 2027 ma go zastąpić inny parametr (POLSTR).

---

Myślisz nad wzięciem kredytu hipotecznego, ale nie jesteś pewien co do rodzaju oprocentowania? A może chciałbyś się dowiedzieć, ile banki byłyby skłonne Ci pożyczyć?

Zgłoś się do mnie! Jako ekspert kredytowy z wieloletnim doświadczeniem obliczę Twoją zdolność kredytową i pomogę dokonać właściwego wyboru. Znajdę też ofertę dostosowaną do Twoich możliwości finansowych. Zachęcam do niezobowiązującej rozmowy!