Żeby uniknąć przykrych niespodzianek i problemów, kupując mieszkanie używane, należy sprawdzić nieruchomość pod względem prawnym. Aby jeszcze bardziej zwiększyć swoje bezpieczeństwo, warto zadbać o stosowne zapisy w umowie przenoszącej własność. Oto garść porad, jak się do tego zabrać.
Ze względu na przeważnie niższą cenę oraz zazwyczaj lepszą lokalizację większość nabywców wybiera mieszkanie używane kosztem deweloperskiego. Oczywiście to pierwsze również wymaga wyłożenia sporej kwoty, która dla wielu stanowi wydatek życia.
Co sprawdzić, żeby bezpiecznie kupić mieszkanie używane
Dlatego zanim podpisze się umowę (również przedwstępną), warto sprawdzić kilka kwestii, aby uniknąć późniejszych rozczarowań i kłopotów. Ostrożność wskazana jest przy zakupie mieszkania zarówno za gotówkę, jak i z finansowaniem bankowym.
Należy zweryfikować:
- Sprzedającego i nabywaną nieruchomość
- Prawa stron trzecich do lokalu
- Ewentualne zaległości względem dostawców mediów i organów podatkowych obciążające mieszkanie
- Kwestię meldunku w kupowanym lokalu
- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla okolicy (jeśli został sporządzony).
Jak sprawdzić mieszkanie używane przed zakupem
Zweryfikujmy, czy sprzedający jest tym, za koto się podaje, i czy ma prawo rozporządzać nieruchomością, którą nam oferuje. Poprośmy go o dokument potwierdzający prawo własności do tejże. W zależności od przypadku będzie to np.
- umowa darowizny,
- sądowy dokument potwierdzający spadek / dziedzicznie,
- umowa zakupu,
- zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu ze spółdzielni – jeśli dotyczy mieszkania spółdzielczego.
- wyciąg z księgi wieczystej.
Zapisy tej ostatniej możemy sprawdzić sami w elektronicznej bazie Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy znać numer księgi. Zwróćmy się o to do zbywającego.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sprawdzimy, co może powstać w najbliższej okolicy. Zwróćmy na to uwagę zwłaszcza wtedy, gdy chcemy kupić mieszkanie używane położone niedaleko granicy osiedla albo jeśli jego istniejące sąsiedztwo stanowią magazyny, nieużytki.
Uwaga na obciążenia prawne mieszkania używanego
W księdze wieczystej znajdziemy roszczenia i uprawnienia stron trzecich względem nieruchomości. Może to być np.
- prawo służebności,
- hipoteka banku albo innego podmiotu,
- prawo dożywocia.
Są one przypisane do mieszkania. Oznacza to, że obowiązek ich respektowania przejdzie na nowego właściciela. Oczywiście stanie się tak, o ile wcześniej wspomniane prawa nie wygasną albo nie zostaną zniesione.
Może to wymagać przedstawienia przez sprzedającego stosownych dokumentów, np. oświadczenia jego banku o zwolnieniu hipoteki po uregulowaniu kredytu, którego zabezpieczenie stanowi właśnie mieszkanie używane.
Uwaga! W księdze wieczystej powinny być ujawnione wszystkie prawa stron trzecich do danej nieruchomości. Jednak może się zdarzyć inaczej. Co wtedy?
Żeby uniknąć negatywnych konsekwencji z tego wynikających, zadbajmy o odpowiedni zapis w umowie przenoszącej własność. Dopilnujmy, aby znalazło się w niej oświadczenie zbywającego, że mieszkanie jest wolne od takich obciążeń. Ewentualnie – oświadczenie podmiotów mającym takie prawa, że się ich zrzekają.
Zakup mieszkania używanego bez długów
Mieszkanie kupowane na rynku wtórnym może być zadłużone względem skarbu państwa (podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste), dostawców mediów, spółdzielni oraz innych podmiotów. Aby zaległości nie przeszły na nasze konto, domagajmy się od sprzedawcy zaświadczeń o braku zaległości.
Fakt istnienia nieopłaconych zobowiązań możemy też wykorzystać jako argument w negocjacjach cenowych.
Zakup mieszkania używanego bez niechcianych lokatorów
Fakt meldunku nie podlega wpisowi do księgi wieczystej. Żeby więc nie nabyć nieruchomości wraz z lokatorami, których później trudno będzie usunąć, poprośmy zbywającego o przedstawienie zaświadczenia o braku meldunku pod wskazanym adresem.
Zabezpieczmy się dodatkowo. Domagajmy się umieszczenia w akcie notarialnym zapisu, że od ustalonego dnia mieszkanie nie będzie stanowić miejsca stałego ani czasowo pobytu żadnej osoby oraz że będzie opróżnione z jakichkolwiek osób.
Odbiór używanego mieszkania bez niespodzianek
I jeszcze rada na czas po zawarciu transakcji. Pamiętajmy o sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego w trakcie oficjalnego przejmowania nieruchomości.
Umieśćmy w nim wszystkie niezgodności stanu faktycznego z tym deklarowanym przez sprzedającego w akcie notarialnym. Wcześniej, w trakcie sporządzania umowy u notariusza, dopilnujmy, żeby jak najdokładniej opisać w niej mieszkanie będące przedmiotem transakcji oraz przynależne do niego obiekty.
Tu opisuję, na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie od dewelopera.
Przymierzasz się do zakupu mieszkania używanego i potrzebujesz kredytu hipotecznego? Zgłoś się do mnie, jeśli zależy Ci na sprawnym przebrnięciu przez formalności i uzyskaniu atrakcyjnych warunków finansowych!
Jako ekspert kredytowy obsługujący Poznań i okolice od lat znajduję dla klientów oferty finansowania najlepiej dopasowane do ich potrzeb i możliwości. Zatem już dziś skontaktuj się ze mną albo zarezerwuj czas na niezobowiązującą rozmowę!