Refinansowanie kredytu mieszkaniowego to procedura, którą warto rozważyć w bardzo wielu sytuacjach. Na niższych ratach i łącznie oddanych odsetkach możesz zaoszczędzić co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych. W dodatku mogą Ci się należeć pieniądze z banku, z którego przenosisz hipotekę.

Z uwagi na duże kwoty (średnio w Poznaniu – 490 tys. zł) umowę o kredyt hipoteczny zawiera się na kilkadziesiąt lat. Zgodnie z danymi ZBP około 2/3 klientów wybiera okres spłaty w przedziale 25-35 lat.

Jednak nie znaczy to, że wcześniej nie można zmienić kredytodawcy. Można, a nawet warto! Refinansowanie kredytu mieszkaniowego, bo tak się to fachowa nazywa, przynosi osobom spłacającym hipotekę wiele korzyści.

Korzyści z refinansowania kredytu mieszkaniowego

Refinansowanie kredytu na mieszkanie polega na zaciągnięciu nowego zobowiązania celem szybszej spłaty tego obecnego. Oczywiście, żeby miało to sens, warunki nowego kredytu muszą być lepsze od tego już spłacanego. Ale już moja w tym głowa, żeby tak się stało.

Jeśli zgłosisz się do mnie, postaram się wynegocjować dla Ciebie:

• finansowanie, które będzie tańsze od obecnego – niższa rata i mniejsze koszty całkowite,
• dogodniejsze warunki spłaty, np. dłuższy okres kredytowania, nadpłacanie bez prowizji i formalności, krótszy okres wymaganego ubezpieczenia na życie,
• jeśli będziesz tego potrzebować – dodatkowe środki.

Właśnie to możesz zyskać, decydując się na refinansowanie kredytu mieszkaniowego.

Ile konkretnie możesz zaoszczędzić, przenosząc kredyt hipoteczny? To zależy od Twojego przypadku. Z mojego doświadczenia wynika, że jest to co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Przykładowo gdy do końca istniejącej umowy pozostały 23 lata, a do spłaty – 390 tys. zł, na przeniesieniu możesz oszczędzić 75 tys. zł, nie zmieniając okresu kredytowania.

Im większy masz dług i bardziej skrócisz czas spłaty po refinansowaniu, tym więcej pieniędzy zostanie w Twoim portfelu. Niewykluczone, że będzie to nawet 200-300 tys. zł.

Kiedy opłaca się refinansować kredyt na mieszkanie

Refinansowanie kredytu mieszkaniowego powinieneś rozważyć, zwłaszcza gdy:

• umowę zawierałeś pod koniec 2022 i w 2023,
• masz do oddania jeszcze ponad 200 tys. zł,
• różnica w oprocentowaniu przekracza 1 pkt proc.,
• masz zmienne oprocentowanie i dużą marżę (2,5-3 pkt; dziś znajdę dla Ciebie oferty z marżą poniżej 2 pkt),
• kończy Ci się okres stałego oprocentowania już spłacanej umowy (zaciągałeś kredyt w 2020),
• brałeś kredyt hipoteczny z małym wkładem własnym.

Oprócz tego istnieje wiele innych okoliczności i sytuacji niefinansowych, które mogą sprzyjać tzw. przeniesieniu kredytu, np. zmiana sytuacji rodzinnej.

Ale wróćmy do najważniejszego powodu. Po majowej obniżce stóp procentowych kredyty hipoteczne są o wiele tańsze niż trzy lata temu.

Wg NBP średnie oprocentowanie wynosi ok. 7 proc. Wtedy przekraczało 9 proc., czyli było o 2 pkt proc. wyższe. A kredyty hipoteczne ze stałą stopą kosztują jeszcze mniej (średnio poniżej 7 proc., a są oferty ze stawką zaczynającą się od 5).

Na to uważaj przy przenoszeniu kredytu hipotecznego

Z tym że musisz mieć świadomość dwóch kwestii:

1. Ustalane przez RPP stopy procentowe, a w ślad za nimi WIBOR będący składową oprocentowania kredytów zmiennoprocentowych, mogą spaść
   Innymi słowy: kredyty hipoteczne ze zmienną stopą mogą w perspektywie kilku miesięcy stać się tańsze niż stałoprocentowe.
2. Zgodnie z rekomendacją z 23 czerwca 2023 KNF nie zaleca refinansowania kredytów ze stałym oprocentowaniem zobowiązaniami opartymi o WIBOR
   Oczywiście dotyczy to sytuacji, gdy nie upłynął jeszcze okres obowiązywania stałej stopy. W Polsce jest to 5-7 lat (jeden bank oferuje umowy z ratami stałymi przez 10 lat).

Refinansowanie kredytu na mieszkanie i koszty z tym związane

Zaciągnięcie nowego kredytu mieszkaniowego na spłatę starego wiąże się z kosztami. Ile one wynoszą i co obejmują?

Najważniejsze z nich to:

1. Ponowna wycena nieruchomości
   Nowy bank zechce ustalić, ile jest warte zabezpieczenie, pod które ma udzielić finansowania. Opłata za taką usługę wynosi ok. 400-1000 zł (większa dla domów). Plus jest taki, że kwota, którą już oddałeś w ratach, może zostać potraktowana jako wkład własny. Swoje zrobi też wzrost wartości mieszkania. To powinno przełożyć się na dużo niższe oprocentowanie nowego kredytu.
2. Opłaty sądowe
   Chodzi o wykreślenie z księgi wieczystej dotychczasowego kredytodawcy i wpisanie nowego. Zapłacisz za to 300 zł (100 + 200 zł) + 19 zł podatku od czynności cywilnoprawnych.
3. Prowizja za wcześniejszą spłatę
   W przypadku umów zaciągniętych po 22 lipca 2017 nie może ona wynieść 3 proc. kwoty pozostałej do spłaty i nie więcej niż suma odsetek, które kredytodawca naliczyłby przez 12 miesięcy od faktycznej spłaty. Taką prowizję banki mogą naliczać do 36 miesięcy od zawarcia umowy (kredyt ze zmiennym oprocentowaniem) lub cały okres obowiązywania stałej stopy (w praktyce: 5 lat). Tak stanowi ustawa o kredycie hipotecznym.
   Kilka instytucji, np. PKO BP, Alior Bank, ING Bank Śląski, nie pobiera takiej daniny bez względu na rodzaj oprocentowania kredytu. W Santanderze wynosi ona 1 proc. dla umów ze zmienną stopą i 0 proc. dla umów ze stałoprocentowych.
   W przypadku starszych kontraktów (zawartych przed 22 lipca 2017) wszystko zależy od ich zapisów. Aczkolwiek z doświadczenia wiem, że musisz się liczyć z prowizją 2 proc. (takie warunki obowiązywały kiedyś w największych dwóch bankach).
4. Prowizja za udzielenie nowego kredytu mieszkaniowego
   Istnieje spora szansa, że jej nie poniesiesz. Zdaj się na moją znajomość rynku kredytowego oraz umiejętności negocjacyjne. Niewykluczone, że lepiej będzie zapłacić prowizję, ale w zamian uzyskać niższą marżę.

Jako że nie zmieniasz nieruchomości, tylko bank, odpadają wydatki na notariusza, PCC i inne pozakredytowe koszty zakupu mieszkania.

Refinansowanie kredytu mieszkaniowego a zwrot prowizji w starym banku

Refinansowanie kredytu mieszkaniowego wiąże się z pewnymi kosztami. Jednak w porównaniu z potencjalnymi oszczędnościami warto je ponieść. W dodatku może się zdarzyć, że to bank, z którego się przenosisz, będzie musiał oddać Ci pieniądze. Chodzi o zwrot części opłaconych z góry prowizji i ubezpieczeń.

Ile możesz odzyskać? To zależy, ile czasu pozostało do zakończenia pierwotnej umowy.

Przykład. Zaciągnąłeś zobowiązanie na 20 lat i zapłaciłeś z tego tytułu prowizję 8 tys. zł. Po dwóch latach, czyli upływie 1/10 okresu kredytowania, refinansujesz kredyt hipoteczny. Zatem bank musi oddać Ci prowizję za pozostałe 9/10 okresu umownego (18 z 20 lat). W tym przypadku będzie to 7,2 tys. zł.

Podobnie jest ze składkami np. na ubezpieczenie na życie. Niektóre instytucje wymagają pokrycia ich z góry np. na pięć lat. Zatem w naszym przykładzie będzie Ci przysługiwać zwrot 3/5 wydanej na polisę kwoty (proporcjonalnie do długości umowy).

---

Chciałbyś płacić niższą ratę kredytu mieszkaniowego i oszczędzić na odsetkach? A może chcesz przenieść kredyt hipoteczny z innych powodów?

Jako ekspert z wieloletnim doświadczeniem na rynku poznańskim zupełnie za darmo znajdę dla Ciebie ofertę, która spełni Twoje oczekiwania. Zapraszam do niezobowiązującego kontaktu.

Dowiedz się, ile możesz zyskać na zmianie kredytu na tańszy!