Jeśli kupując mieszkanie na kredyt, nie zaangażujesz w transakcję co najmniej 20 proc. swoich pieniędzy, narażasz się na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Może ono pochłonąć kilka tysięcy złotych i wcale Cię nie chronić. Tłumaczę, jak to możliwe.

Zgodnie z obowiązującą od 2017 nowelizacją wydanej przez KNF rekomendacji S nabywca nieruchomości mieszkalnej na kredyt jest zobowiązany do pokrycia ze środków własnych co najmniej 20 proc. kwoty transakcji. Jej współczynnik LtV może więc wynosić maksymalnie 80 proc.

Kilka banków (lista na dole) stosuje tę regułę bezwzględnie. Natomiast reszta wymaga od kupujących minimum 10 proc. i oferuje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego na brakującą część.

Po co banki to robią? Jak działa taka polisa i ile kosztuje? Kto pokrywa jej koszt? Jakie ma dla klienta konsekwencje? Poniżej wyjaśniam te kwestie.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego w praktyce

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego stanowi zabezpieczenie interesów kredytodawców. Taka polisa redukuje ponoszone przez nich ryzyko, że klient przestanie spłacać zadłużenie. Pośrednio stabilizuje cały rynek kredytów hipotecznych.

Zatem to bank, a nie kredytobiorca, jest beneficjentem takiego ubezpieczenia. Mało tego. Jeśli ziści się czarny scenariusz, firma ubezpieczeniowa występuje do klienta z regresem. Oznacza to, że wzywa go do uiszczenia kwoty, którą wcześniej wypłaciła bankowi.

Polisa obejmuje brakującą różnicę (20 – 10 proc.) we wkładzie własnym. Przykładowo: jeśli za pożyczone z banku pieniądze chcesz kupić mieszkanie kosztujące 700 tys. zł, to celem przeprowadzenia transakcji musisz wyłożyć min. 140 tys. zł. Tyle wynosi Twój wkład własny. Załóżmy, że masz tylko jego połowę (70 tys. zł). Zatem ubezpieczenie niskiego wkładu własnego dotyczyć będzie pozostałych 70 tys. zł.

Ważne! Przy mniej typowych transakcjach, np. kredycie na zakup domku letniskowego lub działki siedliskowej, pod inwestycję na wynajem albo gdy kredytobiorcą jest obcokrajowiec, banki wymagają większego wkładu własnego.

Uwaga! Nie zawsze musisz przedstawiać wkład własny, zaciągając kredyt na mieszkanie. Tu tłumaczę, kiedy możesz skorzystać z takiego rozwiązania i komu ono przysługuje. A tu opisuję mało znany sposób na zdobycie pieniędzy na wkład własny.

Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego

W zależności od banku koszty ubezpieczenia pokrywa kredytobiorca lub kredytodawca. W pierwszym przypadku przybiera to postać:

• płatnej z góry jednorazowej składki
  albo
• podwyższonej marży, czyli dodatkowych odsetek w racie.

Oba warianty finalnie zwiększają całkowite koszty kredytu hipotecznego o kilka-kilkanaście tysięcy złotych. Wszystko zależy od:

• ceny (kosztu) polisy – wielkości dodatkowej marży / składki,
• kwoty kredytu,
• oprocentowania kredytu,
• okresu kredytowania,
• rodzaju rat (równe czy malejące).

Przykład. Standardowa rata kredytu mieszkaniowego na 560 tys. zł na 25 lat z oprocentowaniem 7 proc. w systemie rat równych wynosi 3958 zł. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego w postaci dodatkowej marży 0,4 pkt proc. oznacza zwiększenie raty do 4102 zł, czyli o 144 zł.

Klient będzie ją płacić przez ok. 17 miesięcy. Polisa będzie go więc kosztować ok. 2,5 tys. zł (przy założeniu niezmienności pozostałych parametrów).

Jak długo płaci się ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Klient płaci składkę / dodatkowe odsetki do czasu, aż wpłacony przez niego kapitał będzie stanowić 1/5 ceny transakcyjnej nieruchomości. Innymi słowy: ponosi koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego do momentu, gdy saldo zadłużenia i zarazem współczynnik LtV spadną poniżej 80 proc. wartości mieszkania / domu / działki z dnia zawarcia transakcji.

Oczywiście banki, które wydatki związane z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego biorą na siebie (np. Santander, Alior Bank, mBank), nie robią tego charytatywnie. Mogą to sobie skompensować np. większą prowizją za przyznanie finansowania. Przeważnie też wymagają dodatkowych zabezpieczeń.

Jak oszczędzić na polisie od niskiego wkładu własnego

Nadpłacanie kredytu mieszkaniowego sprawi, że szybciej osiągniesz wymagane LtV 80 proc. Jednak zanim zaczniesz przelewać bankowi większe kwoty, sprawdź, czy nie nalicza on prowizji za taką czynność.

Inny sposobem na szybsze pozbycie się ubezpieczenia niskiego wkładu własnego jest refinansowanie kredytu hipotecznego. Dlaczego?

Co do zasady wartość nieruchomości w czasie rośnie. Twoje mieszkanie jest dziś warte więcej niż wtedy, gdy je kupowałeś. Zatem zabezpieczenie banku oraz współczynnik LtV też są większe, a wymagany wkład własny do nowej hipoteki – mniejszy (lub w ogóle nie jest potrzebny).

Zgodnie z tym schematem możesz wystąpić do obecnego banku o aktualizację wyceny nieruchomości (bez przenoszenia kredytu). Przy czym miej świadomość, że nie każda instytucja finansowa się na to godzi.

Co jeszcze możesz zrobić? Jeśli dysponujesz inną nieruchomością, zaproponuj ją bankowi jako dodatkowe zabezpieczenie. Ewentualnie może tak zrobić ktoś z rodziny, kto zgodzi się obciążyć hipoteką własne mieszkanie / dom / działkę.

Banki wymagające bezwzględnie 20 proc. wkładu własnego

Bank Pocztowy

BNP Paribas

ING Bank Śląski

Citi Handlowy

---

Planujesz zaciągnięcie kredytu na mieszkanie z niskim wkładem własnym? Prawdopodobnie będziesz potrzebować fachowej pomocy przy analizowaniu ofert. Zgłoś się do mnie!

Jako doświadczony ekspert kredytowy z Poznania, który dobrze zna realia rynkowe, przeanalizuję Twoją sytuację i podpowiem optymalne rozwiązanie. A to wszystko – za darmo i bez zobowiązań. Zatem już dziś zarezerwuj termin na rozmowę!